Акыркы жылдары Бишкек шаары калктын санынын өсүшү жана урбанизациянын тездик менен жүрүшү аркылуу коштолгон ылдам өнүгүүнү баштан кечирүүдө.

Бул процесс шаар куруу пландаштырылышына, инфраструктуранын сапатына жана жашоо чөйрөсүнүн деңгээлине жаңы талаптарды коюуда. Турак жайга, транспорттук системага, жашыл аймактарга жана заманбап коомдук кызматтарга болгон муктаждык улам өсүп жаткан шартта, азыркы борбордук райондор бул суроо-талаптарды толук канааттандырууда белгилүү бир чектөөлөрдү көрсөтүүдө. Муну менен катар экологиялык көрсөткүчтөр, айрыкча атмосфералык абанын сапаты, Бишкек шаарында экономикалык өнүгүү, коомдук мейкиндиктерди өнүктүрүү жана шаар жамаатынын узак мөөнөттүү жашоо сапатын камсыз кылуунун ортосунда тең салмактуулукка жетүүгө багытталган, туруктуу шаар куруу чечимдерин киргизүүнүн зарылдыгын айгинелеп турат.

Бишкек шаарында турак жайга жана туруктуу шаардык өнүгүүгө болгон жогорку муктаждык

Бул контекстте мамлекеттик органдар шаар куруу тармагындагы эксперттер менен биргеликте Бишкек шаарынын 2050-жылга чейинки өнүгүүсүнүн Башкы планын ишке ашырууда. Анын негизги максаты — полицентрдик шаардык түзүмдү калыптандыруу. Башкы планда жаңы функционалдык зоналарды, сервис-ишкердик борборлорду түзүү, заманбап транспорттук тармакты өнүктүрүү, ошондой эле азыркы деңгээлге салыштырмалуу жашыл аймактардын жана коомдук мейкиндиктердин фондун бир нече эсе кеңейтүү каралган.

Бул ыкма глобалдык урбанисттик тенденцияларга шайкеш келет. Алардын алкагында ири шаарлар жана мегаполистер атайын түрдө жаңы шаардык борборлорду жана стратегиялык көп функционалдуу агломерацияларды түзүшөт. Мунун аркасында учурдагы инфраструктурага болгон жүк азайып, шаардык чөйрөнүн сапаты жогорулайт жана узак мөөнөттүү инвестициялык агымдарды тартуу үчүн шарттар түзүлөт.

Катар мамлекетинин Доха шаарында Msheireb Downtown Doha долбоору тарыхый райондун комплекстүү реконструкциясын жүргүзүп, аны коммерциялык, маданий жана турак жай функцияларын айкалыштырган заманбап көп функционалдуу борборго айландырган. Бул долбоорго тартылган инвестициялардын жалпы көлөмү болжол менен 5,5 миллиард АКШ долларын түзгөн (Wikipedia).

Орусиянын Москва шаарында Москва эл аралык ишкердик борбору (ММДЦ) ондогон жылдар бою транс улуттук корпорацияларды жана ири инвестициялык агымдарды өзүнө тартып келген эл аралык финансылык-ишкердик борборду калыптандырды. Ал эми Кыргызстандын өзүндө Asman City өнүктүрүү демилгеси Бишкектин салттуу борбордук өзөгүнөн тышкары коммерциялык, билим берүү жана сервис функцияларын кеңейтүү тенденциясын чагылдырат. Бул мисалдар жалпы мыйзам ченемдүүлүктү айкын көрсөтөт: шаардык учурдагы түзүм турак жайга, жумуш менен камсыздоого жана экономикалык өнүгүүгө болгон муктаждыктарды толук канааттандыра албай калган учурда, жаңы көп функционалдуу шаардык борборлорду түзүү жашоо сапатын жогорулатууга жана туруктуу өсүштү стимулдаштырууга багытталган стратегиялык жактан зарыл чечим болуп калат.

Дубай шаарындагы Dubai Marina көп функционалдуу комплекстин сүрөтү.

«City within Garden» модели — комплекстүү чечим

Дүйнөлүк өнүгүү тенденцияларына ылайык, All-in-One City, же «City within Garden» модели Бишкек шаарынын шарттарына эң ылайыктуу ыкма катары каралат. Бул модель турак жайды, коммерциялык функцияларды, сервис инфраструктурасын жана жашыл аймактарды бирдиктүү, макулдашылган шаар куруу түзүмүнө интеграциялоону көздөйт жана узак мөөнөттүү инвестициялык баалуулуктун бекем негизин түзөт. Өнүгүүгө болгон басым калктын санынын өсүү динамикасынан жана турак жайга болгон суроо-талаптан айкын көрүнүп турат. 2024-жылы Кыргызстандын калкы 7,1 миллион адамдан ашып, божомолдорго ылайык 2027-жылга карата 7,5 миллиондон жогору болот. Бул турак жайга, инфраструктурага жана шаардык кызматтарга болгон олуттуу суроо-талапты жаратат — айрыкча өлкөнүн экономикалык, саясий жана сервис борбору болуп саналган Бишкек шаарында (KPMG, 2025).

Тез жүрүп жаткан урбанизация жана айыл аймактарынан шаарларга миграция агымынын күчөшү турак жайга болгон реалдуу суроо-талаптын кескин өсүшүнө алып келди. Жаңы турак жайларды пайдаланууга берүү көлөмү белгилүү бир деңгээлде жакшырганына карабастан, рынокко жылына болжол менен 15 000 батир талап кылынат, ал эми учурдагы курулуш көрсөткүчтөрү 10 000ге жакын гана батирди түзөт. Бул туруктуу тартыштыкты жаратып, баалардын өсүшүнө олуттуу басым көрсөтүүдө.

Сандык маселелер менен катар турак жайдын сапатына жана туруктуулугуна коюлган талаптар да барган сайын маанилүү болуп баратат. Бириккен Улуттар Уюму жана Эл аралык миграция уюму Кыргыз Республикасына климатка ылайыкташтырылган, экологиялык жактан коопсуз курулуш чечимдерин киргизүүнү жана туруктуу шаардык өнүгүү принциптерине багыт алууну сунушташат (United Nations Kyrgyz Republic).

«City within Garden» модели — комплекстүү чечим

Шаар куруу түзүмү көз карашынан алганда, «City within Garden — All-in-One City» модели фундаменталдуу чечим катары өз ордун көрсөтөт. Турак жай, коммерциялык жана сервис мейкиндиктерин ири масштабдагы жашыл аймактар менен интеграциялоо шаар тургундарынын жашоо сапатын жогорулатып, ошол эле учурда инвесторлор үчүн туруктуу инвестициялык баалуулукту түзөт. Экономикалык кызматташтык жана өнүгүү уюмунун (ЭКӨУ) маалыматына ылайык, курулуштун натыйжалуу тыгыздыгын жана интеграцияланган ыңгайлуулуктарды камтыган «компакттуу» шаар куруу пландаштырылышы турак жайга болгон туруктуу суроо-талаптын эсебинен, транспорттук чыгымдардын кыскарышы жана кирешелүүлүктүн өсүшү аркылуу кыймылсыз мүлктүн баасынын жогорулашына шарт түзөт. Дүйнөлүк саламаттыкты сактоо уюму да шаардык жашыл аймактар коомдук саламаттык үчүн олуттуу пайда алып келерин тастыктайт: алар стрессти азайтып, шаардагы «жылуулук аралы» эффектин жумшартып, туруктуу жашоочулар жана узак мөөнөттүү ижарачылар үчүн шаардык чөйрөнүн жагымдуулугун арттырат.

Royal Central Park жана The Essence фазасынын 5 мунарасынын сүрөтү — расмий түрдө 2026-жылдын январь айынан тартып сатууга чыгарылат.

Royal Central Park — Бишкекте «All in One» кыймылсыз мүлк моделинин пионери

Бишкек шаарынын мейкиндигин кеңейтүү процесси алкагында Royal Central Park долбоору шаардын жаңы батыш борборунда all-in-one форматындагы пионердик мегаполис катары ишке ашырылууда. Бул долбоор борбор калаа үчүн жашоо сапатынын жаңы стандарттарын белгилөөгө багытталган. Анда миңдеген заманбап батирлерди, соода аянттарын, офис жана сервис функциялары интеграцияланган имараттарды, ошондой эле парктардан, жасалма көлдөрдөн, мектептерден, ооруканалардан, мейманканалардан жана спорттук-көңүл ачуу объекттеринен турган комплекстүү системаны куруу каралган. Аймактын 70 пайыздан ашыгы жашыл зоналарга жана коомдук мейкиндиктерге, анын ичинде шаардын «жашыл өпкөсү» болуп саналган ири борбордук паркка бөлүнөт. Бул чечим эл аралык стандарттарга ылайык туруктуу өнүгүү философиясын айкын чагылдырат. Бишкектин жаңы батыш бөлүгүндө жайгашуусу инфраструктуранын жана шаардык сервистердин мындан ары өнүгүшү менен кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүү потенциалына олуттуу артыкчылык түзөт. Ошол эле учурда ар бир батир бирдиктүү баалуулуктарды карманган, жашоо сапаты жогору коомчулуктун бир бөлүгү болгон заманбап, ыңгайлуу жана өз ара байланышкан жашоо стандартын калыптандырат.

Интеграцияланган шаар моделинин натыйжалуулугу дүйнөлүк деңгээлде даана тастыкталган. Бириккен Араб Эмираттарындагы Дубай шаарында Downtown Dubai, Dubai Marina жана Bluewaters Island сыяктуу долбоорлор инвестициялык натыйжалуулуктун эл аралык эталону катары каралат. Knight Frank Global Residential Cities Index 2024 жана JLL Middle East Outlook 2025 маалыматтарына ылайык, бул райондордо ижарадан түшкөн орточо жылдык киреше 7-9 пайызды, ал эми 2022-2024-жылдар аралыгында кыймылсыз мүлктүн баасынын өсүшү жылына 15-20 пайызды түзгөн.

Дубайда off-plan форматындагы бүтүмдөрдүн 60 пайыздан ашыгы интеграцияланган шаардык комплекстерге туура келет. Бул инвесторлордун бул сегментке болгон узак мөөнөттүү ишениминин жогорку деңгээлин көрсөтөт (Dubai Land Department & JLL).

Түштүк Кореяда Сеул шаарындагы Ёнсан, Сонгдо жана Ганнамдагы ар түрдүү mixed-use кластерлер сыяктуу ири аралаш курулуш долбоорлору бир функциялуу долбоорлорго салыштырмалуу баалардын 25-40 пайызга жогору экенин көрсөтүүдө. Толтурулуш деңгээли 95 пайыздан ашып, алар шаардык чөйрөнү кайра уюштуруу боюнча улуттук стратегиянын негизги тирек элементтерине айланууда (CBRE Korea Real Estate Market Outlook 2024).

Орусияда Москва шаарындагы Moscow City, ZILART жана SberCity сыяктуу интеграцияланган комплекстер инфраструктуралык өнүгүү аяктаган мезгилде баалардын жылына 18-25 пайызга өсүшүн көрсөтүп, шаардык өсүштүн жаңы борборлору катары чыгып жатат (Knight Frank Russia & CIS).

Ал эми Кытайда McKinsey Global Institute жана Savills China Research маалыматтарына ылайык, Шанхай, Шэньчжэнь жана Гуанчжоу шаарларындагы ири интеграцияланган шаардык агломерациялар премиум сегменттеги шаардык кыймылсыз мүлк рыногундагы жалпы бүтүмдөрдүн 30 пайыздан ашыгын түзүп, рыноктогу кыска мөөнөттүү коррекциялык циклдерге карабастан, баалардын туруктуу узак мөөнөттүү өсүшүн камсыз кылууда.

All-in-One концепциясынын баалуулугу дүйнөдөгү алдыңкы кыймылсыз мүлк рыноктору тарабынан тастыкталган

Эл аралык контекстте Бишкектеги Royal Central Park узак мөөнөттүү инвестициялык баалуулукка ээ кыймылсыз мүлктү сунуштаган пилоттук долбоор катары чыгууда. Анын концепциясы Дубайда, Түштүк Кореяда, Орусияда жана Кытайда натыйжалуулугун далилдеген all-in-one моделдери менен салыштырууга болот.

Долбоор бардык негизги текшерилген факторлорду бириктирет: жаңы өнүгүү борборундагы стратегиялык жайгашуу, заманбап шаар куруу пландаштырылышы, интеграцияланган инфраструктура жана ыңгайлуулуктар, жашыл зоналардын жогорку үлүшү, ошондой эле шаардык инфраструктура толук калыптанган сайын активдин наркы өсүү менен катар пайдалануу аркылуу киреше алуу мүмкүнчүлүгү. Эл аралык консалтинг уюмдарынын баалоосуна ылайык, мындай өнүгүү түзүмү, айрыкча турак жайга болгон суроо-талап жогору, ал эми сапаттуу кыймылсыз мүлк сунушу чектелүү болгон өнүгүп жаткан рыноктордо, узак мөөнөттүү капиталды тартуунун негизги кыймылдаткыч фактору болуп саналат.

Шаар аймагынын кеңейиши менен катар Бишкектин кыймылсыз мүлк рыногу активдүү өсүү баскычына кирди. Кыргыз Республикасынын Улуттук банкынын 2024-жылдагы отчетуна ылайык, батирлердин чарчы метринин орточо баасы 30,7 пайызга өсүп, болжол менен 95 900 сом/м²ге жеткен. Бул көрсөткүч кирешелердин өсүү темптеринен кыйла ашып түшүп, кыймылсыз мүлктүн инвестициялык канал катары жагымдуулугун тастыктайт (Кыргыз Республикасынын Улуттук банкы). Жеке үйлөр сегменти да 2025-жылы, айрыкча суроо-талап жогору жана сунуш чектелүү болгон борбордук райондордо, баалардын 35,1 пайызга өсүшүн көрсөттү (Kyrgyzstan News). Шаардык өнүгүүнүн жаңы этабынын шартында стратегиялык жайгашууга, эл аралык стандарттарга ылайык пландаштырууга жана комплекстүү ыңгайлуулуктар системасына ээ all-in-one форматындагы долбоорлор, анын ичинде Royal Central Park, турак жайдын акыркы колдонуучулары үчүн да, инвесторлор үчүн да стратегиялык маанилүү тандоого айланууда.

2026-жылдын 13-январынан 31-мартына чейин Royal Central Park долбоору The Essence турак жай кластеринин Y3 мунарасынын сатуусун расмий түрдө ачат. Бул этап инвесторлор жана келечектеги ээлер үчүн эң жагымдуу шарттарды сунуштайт.

The Essence фазасынын европалык архитектурасынын сүрөтү — 2026-жылдын январь айынан тартып сатууда.

The Essence турак жай кластери жөнүндө маалымат:

Кластердин аянты: 39 264 м²
Шаар куруу концепциясы: 5 турак жай мунарасы, анын ичинде 3 мунара — 29 кабат, 2 мунара — 42 кабат
Коммерциялык стилобат: 3 кабат
Жер астындагы паркинг: 2 деңгээл
Ички ыңгайлуулуктар:
- 5 темалык бакча
- Балдар ойноочу аянт
- Коммерциялык стилобат
- Спорт зал
- Жогорку кабаттагы панорамалык эс алуучу бакча