Экономика тез жана туруктуу өсүү фазасын көрсөтүп турган учурда, кыймылсыз мүлктүн баасы эмоциянын таасири менен эмес, рыноктун төлөө жөндөмдүүлүгүнө жана келечектеги өнүгүүгө болгон күтүүлөргө негизделген кайра баалоо процессинен өтөт. Бишкек бүгүн дал ушундай баскычка кирип жатат. Жогорку пайыздык чендер шартында атаандаштык артыкчылык өзгөрүүдө: ал активди жөн гана сатып алуу фактысында эмес, рыноктук циклдин алкагында туура позицияны ээлеп, аны сактап калуу жөндөмүндө жатат. Бул учурда капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтпөшү маанилүү.
Royal Central Park бул маселени чечүүдө башкача ыкманы сунуштайт — инвесторлорго бааны учурдагы деңгээлде бекитүүгө жана жаңы өсүү циклинин алгачкы жылдарында убакыттык горизонтту өз алдынча башкарууга мүмкүнчүлүк берген уникалдуу каржылык түзүм аркылуу.
Бишкек жана “re-rate” циклинин учуру
Кыймылсыз мүлктүн баасы эмоциялардын таасири астында эмес, экономиканын фундаменталдык өзгөрүүлөрүнүн натыйжасында өсөт. Калктын кирешеси көбөйүп, күтүүлөр кеңейип, капитал өз наркын узак мөөнөттө сактай турган инструменттерди издей баштаганда, рынок мурдагы баа деңгээли реалдуу төлөө жөндөмдүүлүгүн жана келечектеги потенциалды толук чагылдырбай калган фазага өтөт. Бүгүн Бишкек дал ушундай чекитте — кайра баалоо циклинин башталыш учурунда турат.
Акыркы беш жылда Кыргызстандын экономикасы өсүштүн сейрек кездешкен жогорку темптерин көрсөттү. Дүйнөлүк банк, Эл аралык валюта фонду (МВФ) жана Кыргыз Республикасынын Улуттук статистика комитетинин маалыматына ылайык, өлкөнүн экономикасынын масштабы 2020-жылга салыштырмалуу дээрлик үч эсеге өстү. 2024-жылы ИДПнын өсүшү болжол менен 11,5% түздү, ал эми 2025-жылы да темптер 10%дан жогору деңгээлде сакталууда. Бул 2020-жылдагы болжол менен 7,2 млрд АКШ долларынан 2024-жылы 18 млрд долларга чейин ИДПнын көлөмүн көбөйтүүгө мүмкүндүк берди жана 2025-жылы 20 млрд доллардык чек ашат деген прогноз бар.
Бул кеңейүү макроэкономикалык отчеттор менен гана чектелбестен, бара-бара жашоо сапатына, заманбап шаардык чөйрөгө жана кыймылсыз мүлктүн баалуулугуна карата жаңы күтүүлөргө айланууда. Тез жана туруктуу өсүп жаткан экономикаларда кыймылсыз мүлк рыногу, адатта, түз сызыктуу траектория менен өнүкпөйт, тескерисинче re-rate процессинен — жаңы төлөө жөндөмдүүлүккө жана рыноктун узак мөөнөттүү күтүүлөрүнө ылайык баа деңгээлин кайра баалоодон өтөт.
Бишкектеги реалдуу кырдаал буга чейин эле ачык сигналдарды көрсөтүүдө. Жергиликтүү рыноктук отчеттордун жыйынтык маалыматтарына жана келишимдердин статистикасына ылайык, 2024-жылы кыймылсыз мүлк баалары өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырмалуу орточо 30%га өстү; мындан тышкары, 2024-жылдын алгачкы жети айында эле өсүш жылдык эсеп менен болжол менен 18%ды түзүп, 2022-жылга салыштырмалуу 40%дан ашты. Бул Бишкек мындан ары күтүү фазасында эместигин, тескерисинче, узак мөөнөттүү өсүү күтүүлөрүн чагылдырган баскычка өткөнүн айгинелейт.
Туура учур, бирок инвесторлор көп учурда … туура эмес инструменттерди тандашат
Сом менен берилген кредиттер боюнча пайыздык чендер жогору болгон шартта, кыймылсыз мүлк рыногундагы инвестициялык маселе мындан ары «сатып алуу же сатып албоо» деген суроо менен чектелбейт. Негизги маселе — сатып алуу кайсы финансылык инструменттин жардамы менен жүргүзүлүп жатканы.
Кыргызстандын ички кредиттик рыногунун жана коммерциялык банктардын маалыматтарына ылайык, даяр кыймылсыз мүлккө берилген эң кеңири таралган кредиттер жылдык болжол менен 18–22% чен менен сунушталат. Ошол эле учурда, кредиттик программалардын көпчүлүгү курулуш стадиясындагы объекттерди сатып алууну колдобойт жана биринчи айдан тартып эле пайыздарды ай сайын төлөөнү талап кылат. Бул инвесторлорго акча агымдары боюнча дээрлик эч кандай коргоо буферин калтырбайт.
Натыйжада инвесторлор капиталдын наркын (cost of carry) объект толук калыптана элек жана анын баасы бул чыгымдарды жаба турган деңгээлде өсө элек маалда эле көтөрүүгө аргасыз болушат. Мындай шартта рыноктук тренд өзү туура болушу мүмкүн — Бишкек чындап эле баалардын өсүшүн көрсөтүшү ыктымал, бирок ички кирешелүүлүк нормасы (IRR) баары бир төмөндөйт, анткени акча агымдары активдин наркынын өсүү цикли менен шайкеш келбейт.
Демек, негизги көйгөй «Бишкекте баалар өсөбү?» деген суроодо эмес, тескерисинче, өсүү мезгилинде инвестициялык позицияны сактап калуу жөндөмүндө жатат. Башкача айтканда, капиталдын наркы инвестициянын натыйжалуулугун төмөндөтүп жибербеши үчүн туура структураны тандап билүү чечүүчү мааниге ээ.
Royal Central Park жана уникалдуу каржылык түзүм
Бишкек шаарындагы Royal Central Park долбоорундагы кредиттөө саясаты жогоруда сүрөттөлгөн маселени түздөн-түз чечүү максатында иштелип чыккан. Номиналдык пайыздык ченди төмөндөтүүгө гана көңүл буруунун ордуна, долбоор кыйла натыйжалуу каржылык ыкманы — капиталдын наркын төлөө мөөнөтүн кайра бөлүштүрүүнү тандады.
Квартиранын наркынын 70%ына чейин кредит берүү, насыянын максималдуу мөөнөтү 15 жылга чейин болушу жана эң негизгиси — негизги карызга да, пайыздарга да карата үч жылдык жеңилдетилген мөөнөт каралганы үчүн, сатып алуучулар баштапкы этапта акча агымына болгон басымды сезишпейт. Жеңилдетилген мезгил ичинде пайыздар девелопер тарабынан төлөнөт, бул инвесторлорго жана жашоо үчүн сатып алууну пландаган кардарларга рынок циклинин эң чечүүчү баскычында актив боюнча толук позициясын сактоого мүмкүнчүлүк берет.
Инвестордун тилинде «үч жыл»: убакытка болгон опцион
Рынок циклдерин түшүнгөн инвестор бир нерсени так билет: өсүү фазасындагы убакыт — бул өзүнчө актив. Royal Central Park долбоорунда каралган үч жылдык жеңилдетилген мезгил — бул эмоцияга негизделген «жеңилдик» эмес, атайын эсептелип чыккан убакытка болгон опцион.
Биринчи кезекте, мындай түзүм бааны азыркы деңгээлде бекитип алууга мүмкүнчүлүк берет — Бишкек рынокту кайра баалоо процессинин алгачкы баскычында турган учурда. Кирүү баасы (entry price) рынок жаңы баа деңгээлин толук кабыл ала электе эле аныкталат.
Экинчиден, алгачкы үч жыл активди кармап туруу чыгымдарын толугу менен жокко чыгарат. Пайыздык чендер жогору болгон шартта, активдин наркы өсүп жаткан мезгилде пайыздарды төлөөдөн бошотуу инвесторго эрте сатууга мажбур болуудан же кирешелүүлүк боюнча күтүүлөрдү төмөндөтүүдөн сактайт. Бул — инвестициянын натыйжалуулугу төмөндөшүнүн эң кеңири тараган себептеринин бири.
Акырында, каржылык милдеттенмелер аткарыла баштаган учурга карата карыз түзүмү кыйла «жеңил» болуп калат. Рынок өсүп, активдин наркы кайра бааланган сайын, карыздын активдин наркына болгон катышы автоматтык түрдө жакшырат. Мына ушунда пассивдүү кредиттик рычаг менен стратегиялык рычагдын айырмасы жатат: пассивдүү учурда акча агымдары дайыма басымга туш болот, ал эми стратегиялык ыкмада капиталдын наркы актив өз баасын жогорулаткандан кийин гана төлөнөт.
Инвестор бат киреше үчүн эмес, өсүү фазасында толук позицияны сактоого мүмкүндүк берген түзүм аркылуу батир сатып алат — мында пайыздык чендер ички кирешелүүлүк нормасын (IRR) төмөндөтпөйт.
Позицияны сактоо — узак мөөнөттүү кирешенин ачкычы
Өзү жашоо үчүн турак жай сатып алган кардарлар үчүн үч жылдык жеңилдетилген мезгил олуттуу каржылык мейкиндикти түзөт. Бул мезгил кирешени, үй-бүлөлүк жашоону жана жеке пландарды турукташтырууга шарт түзүп, карыздык милдеттенмелерди тейлөө баскычына тынч өтүүгө мүмкүндүк берет.
Инвестор үчүн болсо бул — кирешелүүлүктү оптималдаштырууга, рыноктогу re-rate процесси даана көрүнгөн учурду күтүүгө, кайра сатуу варианттарын салмактап баалоого же активди кармоону улантууга мүмкүндүк берген зарыл каржылык кечиктирүү. Дал ушул этапта активдин операциялык жана ижаралык баалуулугу да жагымдуу боло баштайт.
Royal Central Park — Бишкекте биринчи all-in-one форматыдагы кыймылсыз мүлк долбоору гана эмес, шаардык өсүү циклдерин эске алып атайын иштелип чыккан инвестициялык структура да. Рынок кайра бааланган шартта, бааны учурдагы деңгээлде бекитип, активди биринчи өсүү фазасында көзөмөлдө кармоо узак мөөнөттүү инвесторго ачык стратегикалык артыкчылык берет. Бул капиталды максималдуу натыйжалуу колдонууга жана кирешелүүлүктү оптималдаштырууга мүмкүндүк түзөт.
